La licencia de primera ocupación y la transmisión de la vivienda

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La licencia de primera ocupación resulta imprescindible para la transmitir la propiedad y para formalizar un nuevo contrato de suministro de agua, gas o electricidad. Lo cierto es que el artículo 27.1 de la Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación, exige licencia municipal de edificación para autorizar al promotor a que ejecute toda obra de edificación, conforme a las previsiones y determinaciones del proyecto que debe contener su petición. De esta forma la licencia supone un reconocimiento de que el proyecto presentado es conforme al planeamiento, a la legislación urbanística, y que la ordenación de la edificación.

Resulta frecuente que a los Ayuntamientos se planteen supuestos en que los interesados cuentan con la preceptiva licencia de edificación, pero no cuentan con la licencia de primera ocupación. Hay quienes pretenden que por el sólo paso del tiempo se les debe dispensar de tener que cumplir con el requisito de obtener la correspondiente licencia de ocupación. El ciclo previsto por la Ley es que el promotor presente su proyecto básico. Después, se le otorgue la licencia de edificación. Y finalmente, se le otorgue la licencia de primera ocupación. Pero existen supuestos —y de todo existe en la viña del señor, porque la realidad es más variada que la imaginación— en que otorgándose la licencia de edificación no existe licencia municipal de ocupación. Es decir, no existe un acto un administrativo que reconozca y ampare la aptitud del uso de la vivienda por cuanto no queda comprobada la adecuación de la obra ejecutada con al proyecto presentado para el que fue concedida la licencia municipal de edificación. O dicho de otro modo, no existe acto que verifique la coincidencia entre lo que se dijo que se iba a ejecutar y lo que realmente se ha ejecutado.

La licencia municipal de primera ocupación resulta preceptiva, se trata de verificar que el proyecto presentado y aprobado por la Administración, resulta coincidente con la obra realmente ejecutada. Pero además, resulta preceptiva la renovación de la licencia de ocupación cuando han transcurrido diez años desde la primera obtención, y se produzca la segunda o posteriores transmisiones de la propiedad, o cuando sea necesario formalizar un nuevo contrato de suministro de agua, gas o electricidad. Podemos entender que de una situación irregular, como es la no obtención de una licencia de ocupación de carácter rogado, no puede resultar una situación regular en Derecho y dar por cumplido este requisito por el mero paso del tiempo. O dicho de otro modo, no cumplido el requisito preceptivo de la obtención de la licencia de ocupación, no puede resultar sanada su ausencia inicial y entender que los interesados ostentan directamente un derecho a obtener directamente una segunda licencia de ocupación. Esta es precisamente la solución que nos ofrece el artículo 33.3 de la Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación, por cuanto en las edificaciones existentes, que no dispusieran con anterioridad de la licencia municipal de ocupación, siempre será necesaria la obtención de la misma.

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