Viviendas Turísticas, ante la innecesaridad de licencia o autorización ambiental, a diferencia de la actividad hotelera.

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Viviendas Turísticas, ante la innecesaridad de licencia o autorización ambiental, a diferencia de la actividad hotelera.

La Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior, establece una serie de principios de aplicación general para la normativa reguladora del acceso a las actividades de servicios y su ejercicio dentro de la Unión Europea. Su fin concreto es impulsar la mejora de la regulación del sector servicios, reduciendo las trabas injustificadas o desproporcionadas al ejercicio de una actividad de servicios y proporcionando un entorno más favorable y transparente a los agentes económicos que incentive la creación de empresas y genere ganancias en eficiencia, productividad y empleo en las actividades de servicios, además del incremento de la variedad y calidad de los servicios disponibles para empresas y ciudadanos.

Nuestro legislador estatal aprobó la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, incorporando al ordenamiento jurídico español la Directiva, adoptando un enfoque ambicioso.

La regla general pasa a ser la libertad de acceso a las actividades de servicios y su libre ejercicio en todo el territorio español, y se configura como excepcionales los supuestos que permiten imponer restricciones a ciertas actividades.

A la luz de esta normativa, surge un reciente interés por las viviendas turísticas, ante la innecesaridad de licencia o autorización ambiental, a diferencia de la actividad hotelera. Basta la mera Comunicación del interesado al Servicio Territorial de Turismo.

Supone una gran ventaja, al no resultar aplicable a las viviendas turísticas, ni la normativa ambiental, ni urbanística. En la Comunitat Valenciana, la Ley 6/2014, de 25 de julio, de Prevención, Calidad y Control Ambiental de Actividades, ni las Ordenanzas Reguladoras de las obras de edificación y actividades,  ni las Normas Urbanísticas del PGOU vigente de cada ciudad por cuanto no se identifican las viviendas turísticas con el uso terciario hotelero por cuanto se trata de satisfacer una actividad destinada al alojamiento temporal.

De este modo, el Juzgado de lo Contencioso Administrativo núm. 6 de Valencia, en Sentencia 148/2016, rec. 284/2015,  Id Cendoj: 46250450062016100002, afirma que «no se entiende en qué medida la cesión de uso remunerada, y de forma habitual, de las viviendas puede afectar al medio ambiente en mayor medida que un contrato civil de arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU».

Sin embargo, resulta evidente que este tipo de cesión de uso de viviendas para turistas, precisa de un control administrativo, que lo tiene atribuido cada Comunidad. En Valencia, lo ha regulado Generalitat Valenciana mediante Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell. Y este control, también lo puede tener el Ayuntamiento cuando se produce la comisión de cualquier tipo de infracciones materia de ruido, o molestias a terceros, o cualquier otro aspecto sectorial.

Pero existe una diferencia esencial entre las Viviendas Turísticas y los alojamientos Turísticos, que se trasluce de la mera contraposición de la normativa Turística que requiere de todos los requisitos ambientales y urbanísticos, a diferencia de sus primas ―las viviendas turísticas― que no requieren de licencia urbanística ni o autorización ambiental. De este modo, en Valencia, el artículo 16.4 del Decreto 75/2015, de 15/05/2015, del Consell regulador de los establecimientos hoteleros, exige para el ejercicio de dicha actividad que «el establecimiento cuente con las licencias, certificados o autorizaciones exigidas por otros departamentos o administraciones públicas, especialmente urbanísticas ambientales y de apertura que, en su caso, resulten exigibles».

Por el contrario las Viviendas Turísticas, conforme al artículo 8 del Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas, sólo requiere una mera Comunicación del interesado al Servicio Territorial de Turismo, que contendrá una declaración responsable de su disponibilidad sobre el inmueble, y que en la vivienda concurren los requisitos exigidos para su clasificación en atención a la categoría solicitada; junto con la licencia de primera ocupación. Esto es, se debe acreditar esencialmente la disponibilidad del inmueble ―cuestión meramente civil―, y no el cumplimiento de requisitos de actividad.

Ante estas circunstancias, no sólo se han lanzado particulares a ceder su vivienda para obtener en poco tiempo unos benéficos impensables en el mercado de alquiler. También se pretenden lanzar los promotores con proyectos de venta de inmuebles fallidos, por cuanto si la regla general es el ejercicio de actividad sin restricciones, lógico será que ante esta situación se aproveche toda una promoción del mismo régimen.

El Régimen jurídico al que se someten las Viviendas Turísticas en la Comunitat Valenciana, se contiene en:

A) Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana.

B) Decreto 91/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de los bloques y conjuntos de viviendas turísticas de la Comunitat Valenciana

Esta última norma, denomina bloque de viviendas turísticas a la totalidad de un edificio o complejo integrado por apartamentos, villas, chalés, bungalows o similares que, con instalaciones o servicios comunes, destinados al tráfico turístico por una misma unidad de explotación. Podrán comercializarse y utilizar la denominación de apartahotel, los bloques que presten los servicios adicionales recogidos en el presente Decreto para tal tipo de establecimientos cuando se destine menos del 50% del inmueble. (artículo 2.2 del Decreto 91/2009).

En tal caso, se prestan el servicio de recepción/conserjería que constituirá el centro de relación con los clientes a efectos administrativos, de asistencia e información. A este servicio corresponderá, entre otras funciones, las de atender las reservas; formalizar el hospedaje; recibir a los clientes; constatar su identidad a la vista de los correspondientes documentos y cumplimentar los partes registros de viajeros; atender reclamaciones y expedir facturas; recibir, guardar y entregar a los clientes la correspondencia, avisos o mensajes que reciban; cumplimentar en lo posible sus encargos y poner a su disposición un espacio para que puedan depositar transitoriamente sus equipajes a la entrada o a la salida de su estancia.

Esta previsión del artículo 2.2 del Decreto 91/2009, es lo que hace que los intereses de los promotores encuentren un impedimento infranqueable para que la promoción fallida se convierta en vivienda turística como bloque y conjunto de vivienda turística, por cuanto ya no estará exenta de controles de actividad, ni sectoriales en materia de Turismo. Efectivamente, cuando se pretende explotar en un 50% un edificio, ya no estamos ante una Vivienda Turística per se. Estamos, ante un establecimiento hotelero. Y como tal, ante la aplicación del   Decreto 75/2015, 15 mayo, del Consell, regulador de los establecimientos hoteleros.

Sólo, cuando el alojamiento quede vinculado a los establecimientos residenciales que presten sus servicios de forma exclusiva a colectividades concretas, como residencias para estudiantes, residencias para personas mayores, instalaciones juveniles, actividades medioambientales y similares, no resultará de aplicación el Decreto 75/2015.

La calificación de alojamiento turístico conforme al artículo 10 Decreto 75/2015, 15 mayo, del Consell, «exige cumplir las normas dictadas por los respectivos órganos competentes en materia de accesibilidad, urbanismo, medioambiente, construcción y edificación, instalación y funcionamiento de ascensores y maquinaria, sanidad, prevención y protección contra incendios y seguridad, además de cualesquiera otras disposiciones que les afecten».

 Y sobre todo el artículo 6 cuando nos dice que «Con carácter general, los establecimientos deberán cumplir las condiciones establecidas por la normativa vigente para uso residencial público, relativas a seguridad en caso de incendio, seguridad de utilización y accesibilidad, protección contra el ruido, salubridad y ahorro energético, así como las establecidas en la normativa técnico-sanitaria».

 Esto es, el inmueble debe cumplir toda la normativa urbanística, y de actividad, exigida para desarrollar una Actividad Turística. Lo que implica que una promoción de viviendas fallida no podrá ser reconvertida en Vivienda Turística, ni explotarse como tal. Las cosas son lo que son y no lo que las partes quieren que sea.

 

 

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